Домой Регистрация
Приветствуем вас, Гость



Форма входа

Население


Вступайте в нашу группу Вконтакте! :)




ПОИСК


Опросник
Используете ли вы афоризмы и цитаты в своей речи?
Проголосовало 514 человек


Переуступка права собственности на квартиру что это такое


«Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?» – Яндекс.Знатоки

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке представляет собой сделку по передаче прав собственности. В этом процессе участвует три стороны. Как обычно, это продавец и покупатель, а также компания – застройщик, так как именно в ее сторону передаются права и обязательства. После того, как будет оформлена сделка, покупатель будет решать все интересующие вопросы с застройщиком. Главная особенность этого процесса заключается в том, что права могут быть переданы задолго до того, как объект будет сдан, и его можно будет эксплуатировать. Передать права можно и до того момента, как будет подписан такой документ, как акт приема – передачи недвижимости. При решении провести такую сделку, стоит помнить, что без организации застройщика она не сможет быть проведена. А если недвижимость находится под ипотечным обременением, то потребуется присутствие банковского учреждения. Минус такой процедуры заключается в том, что застройщик сможет потребовать за проведение сделки большой процент, и с этим ничего нельзя будет сделать, так как законодательство не регулирует этот вопрос.

С уважение, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

Переуступка прав собственности на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному - дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Переуступка права собственности на квартиру что это такое - Недвижимость и Право

Содержание

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось.

Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию.

Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор).

Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика.

По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ).

До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию).

Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Виды переуступки

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога.

Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик.

При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности.

Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта.

Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена.

Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения.

Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» – то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры.

Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика.

Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки.

Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Риски при переуступке

Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом.

В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов.

И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.

При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:

  1. Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
  2. Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
  3. Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
  4. Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
  5. Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).

Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги.

Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% – 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.

Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов.

Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).

Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ.

Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате.

Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых – 11-13%).

В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства.

Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя.

Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор.

Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Источник: https://srbu.ru/stroitelnye-raboty/492-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-chto-eto.html

Переуступка права собственности на квартиру – что значит, что это такое, риск, договор, образец, покупка, как оформляется, продажа

По сути, договор цессии – это продажа права требования. Сделка должна осуществляться в рамках законодательства РФ.

Цессионарием в таком случае называется сам продавец объекта недвижимости. Именно он приобрел квартиру у застройщика.

Обычно жилье продается от инвесторов. Следует учитывать, что при заключении сделки цессии покупатель несет все риски, связанные с процессом сдачи объекта.

Существует определенный порядок сделки:

Важный нюанс, продать квартиру по договору цессии можно только до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Если таковой документ уже имеется, что осуществляется простая сделка купли-продажи.

Что значит переуступка при покупке квартиры, задаются вопросом люди, которые собираются оформить сделку цессии.

С юридической точки зрения данная сделка не является куплей-продажей квартиры.

Переуступка прав собственности – это оформленный в соответствии с законодательством договор цессии.

То есть, человек или организация, которые первоначально приобрели право требования у компании-застройщика могут продать его (право) иному лицу.

Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – это процесс несложный, но требующий определенного внимания и контроля.

В последнее время очень много появилось мошенников, которые используют данную схему. Поэтому следует внимательно изучать все документы, проверять застройщика.

Для продавца и покупателя договор цессии выгоден по-своему. При этом вторичный владелец права требования несет довольно большие риски.

Покупка

Если купить квартиру по договору цессии, то можно даже сэкономить. Нередко дольщики именно так продают свое право требования ввиду срочности.

Но нужно обратить внимание, если продажа осуществляется какой-либо конкретной организацией и массово, то лучше отказаться от заключения сделки.

Также необходимо сравнить все данные по документам с информацией от застройщика. Это позволит избежать проблем. Следует убедиться и в том, что первоначальный владелец оплати всю сумму по договору.

Продажа

При продаже квартиры по договору цессии необходимо поставить в известность застройщика. В противном случае есть риск признания сделки недействительной.

Для продавца выгода заключается в том, что при продаже права требования можно вернуть затраченные средства. А в некоторых случаях даже заработать.

Долевое участие

При продаже права требования на долевой объект никакие комиссии и штрафы с продавца не взымаются. Но, если человек решит расторгнуть договор с компанией-застройщиком, то он потерпит некоторые убытки.

В договоре прописывается ответственность и сумма штрафов за расторжение.

Если продается право требования, то новый владелец становится участником долевого строительства.

Бывает, что сделка заключается далеко не на конечном этапе стройки. Если существует определенный график платежей, то все будет осуществляться именно по нему. Но должен составляться отдельный договор о переводе долга.

Как оформляется?

Перед самим оформлением необходимо проверить все документы.

Далее продавец обязан поставить в известность о намечаемой сделке компанию-застройщика:

Для пар, которые состоят в официальном браке потребуется нотариально-заверенное согласие супруга или супруги.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на переуступку прав собственности.

Для объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, необходима справка с банка.

После этого подписывается договор. Затем необходимо осуществить обязательную регистрацию в государственной организации. И только после этого продавец получит деньги.

Проверка документов у застройщика

Нужно проверить документы не только у продавца, но и у застройщика. Также рекомендуется их сравнить. Бывает так, что по документам продавца продается одна квартира, а владеет он совсем другой.

Желательно получить выписку из ЕГРИП и изучить бухгалтерскую отчетность. Это позволит удостовериться в отсутствии юридических проблем. Не лишим будет изучить проектную документацию.

Подготовка сделки

Перед самой сделкой продавец получает письменное согласие от застройщика. Это важный момент, без которого невозможно заключить договор цессии, то есть он будет подписан, но не действителен.

Важно, чтобы все документы были собраны и соответствовали требованиям законодательства.

То есть, невозможно осуществить договор переуступке права кроме как методом цессии. Стоит этому моменту уделить особое внимание.

Образец договора

В договоре обязательно указывается, кто застройщик и кто продавец. Также обязательно обозначатся все данные по объекту недвижимости.

Желательно, чтобы на самом договоре стояла печать застройщика – это послужит дополнительным подтверждением того, что сделка проводится с его согласия.

Здесь представлен образец договора переуступки права собственности на квартиру.

Регистрация

Регистрация договора цессии осуществляется обязательно. Иначе сделка не законна, а значит недействительна.

Для оформления потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ:

  1. Нужно предоставить удостоверения личности всех участников сделки.
  2. Потребуется оплатить и государственную пошлину.

Обычно для регистрации достаточно 5-10 рабочих дней.

Какие риски?

Риски, связанные с договором цессии достаточно высоки. К примеру, часто практикуется такая афера, как продажа объекта недвижимости по договору цессии 2 раза. При этом сделка будет считаться действительной только для первого покупателя.

Также есть риск остаться без денег и жилплощади, если застройщик станет банкротом.

Продать недвижимость на стадии строительства стремятся тогда, когда со сроками или иными пунктами договора возникает определенное нарушение.

Нужно ли платить налог?

Покупатель и застройщик при оформлении договора цессии налог не платят.

Его оплачивает продавец, поскольку считается, что он получил дополнительный доход.

Преимущества и недостатки

Преимущества в том, что можно приобрести и продать недвижимость довольно быстро и по выгодной цене:

Недостаток в первую очередь сводится к тому, что покупатель несет определенные риски и может вовсе остаться без жилья.

На видео об уступке прав

Источник: http://77metrov.ru/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru.html

Как правильно оформить переуступку права на квартиру

Сегодня на Habrealty.ru:

продажа квартиры по переуступке прав — почему продажа квартиры по переуступке прав, выгодна и как она оформляется.

Рассмотрим причины переуступки прав требования на квартиру, правила переуступки, особенности переуступки на квартиру в ЖСК и по ипотеке. Затронем вопросы, налогообложения и интервалы выгодной продажи квартиры по переуступке прав.

Почему выбирают продажу квартиры по переуступке прав

Инвестиции и сделки на первичном рынке – это также повод продать квартиру, еще не заселившись. Как выгодно и просто сбывать квадратные метры? Какие могут возникнуть трудности?

По 14 статье 214 ФЗ и согласно тому же ФЗ, статье 17. Вам необходимо зарегистрировать, в Росреестре договор по переуступке квартиры – это обязательное условие.

Так же передать все необходимые документы лицу, которому переуступаете право требования квартиры.

Застройщик участвует в новом договоре и имеет право потребовать новые условия у лица, которому переуступили квартиру.

Помнить следует и то, что если вы уже подписали с застройщиком передаточный акт на квартиру, то переуступка прав собственности на квартиру уже невозможна. Далее следует заниматься оформлением документов на право собственности и продавать квартиру по договору купли-продажи.

Подробнее о роли застройщика, плюсах и минусах переуступки в статье Нюансы переуступки прав на квартиру

Кому это нужно

Рядовой покупатель заинтересован в переуступке прав собственности на квартиру тогда, когда продали все квартиры в нужной ему новостройке, и других способов получить ее — нет.

У продавцов другие мотивы, но мы рассмотрим с позиции покупателя. Покупка квартиры по переуступке прав – выгодна, потому что цена ниже, чем у застройщика.

Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо дешевле на этапе застройки. В тот момент, когда дом почти построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. И различие в цене значительно.

Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же и без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.

Как оформить переуступку прав собственности на квартиру

Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появится выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:

  1. Переуступка прав требования на квартиру
  2. Путем замены стороны в договоре.

В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).

Подробнее Как заключить договор долевого участия

Правила переуступки прав, о которых должен знать каждый

Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:

Стороны договора: физические и юридические лица.Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды.

При заключении договора переуступки прав на квартиру, обязательное условие — согласие застройщика.

Когда выгоднее продавать квартиру

С точки зрения финансовВыгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, т.к. стоимость ее на 10-15% больше, нежели в достроенном, но не сданном. Но в первом случае сделка уже будет оформляться не по переуступке.

С точки зрения спросаЗа то время пока будут решаться вопросы с вводом в эксплуатацию и оформлением документов новых собственников, застройщик успеет распродать все вкусные варианты квартир. В результате, выставив после этого свой объект в продажу, вы можете продать его по выгодной цене.

Внимание!Но необходимо иметь ввиду, что как только вы подписываете акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает.

Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Если вы не уверены, как покупатель, в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь к юристу по жилищным вопросам.

Переуступка права при оформлении в ЖСК

По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива.

Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Так же могут предложить продать вашу квартиру за большие комиссионные (около 200 тыс. рублей).

Риэлтор способен решить вашу задачу, выставив комиссию то 2 – 5 % от стоимости вашей квартиры, впрочем, сумма примерно, равна аппетиту застройщика.

Самый эффективный во всех вариантах способ – самостоятельное размещение объявления о продаже строящегося жилья в интернете и его ресурсах.

Ваше предложение о продаже квартиры по переуступке прав, должно быть чуть ниже в цене, чем предложение застройщика.

Переуступка по ипотеке

Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит. Это делает возможным ФЗ закон об Ипотеке (Залоге недвижимости). Вы предаете другому лицу, все ваши права и обязательства по оплате кредита.

Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз.

Переуступка прав собственности на квартиру покупателю, освобождает продавца от ответственности перед ним, за неисполнения своих обязательств должником (застройщиком) третьих лиц. Но вы отвечаете за недействительность переданного требования.

Всегда есть риск, третьего лица и он должен понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это он и платит, меньшие деньги и идет на риск.

Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк.

Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.

В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214.

Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.

Продажа квартиры по переуступке прав – отличный вариант, избавляющий от кредита и риска, в случае долгостроя.

Переуступка прав требования на квартиру, может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин.

В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.

Статья Земля под новостройкой: аренда или собственность?

Налоги при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.

Государство не дремлет и в ст.208 Налогового кодекса, предусматривает налог на подобные сделки.

Правда, не все можно предусмотреть законами и поэтому инвесторы нашли способы избегания уплаты налогов. Каким образом? По закону, если купил по одной цене, а продал по переуступке права требования квартиры — по бОльшей, будь добр, уплати НДФЛ с разницы.

Что делают инвесторы: указывают в договоре переуступки права требования на квартиру первоначальную стоимость, а на остальную сумму, пишут расписку.

Эта схема позволяет получать инвесторам, вложившимся в квартиру на стадии котлована и продавшими ее перед сдачей дома в эксплуатацию (до подписания акта приема-передачи квартиры), довольно неплохую прибыль. Но покупатель оказывается совсем не защищен в финансовых рисках.

Итак, вы узнали о продаже квартиры по переуступке прав самое основное, что может вам пригодиться, если вы решите купить или продать квартиру по переуступке прав требования на квартиру.

Желаю вам успешных сделок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prava-na-kvartiru.html

Что такое переуступка квартиры в новостройке и долевое участие

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Что значит переуступка при покупке жилья

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию.

В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности.

Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент.

Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли.

Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки.

При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга.

Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

  1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
  2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга.

Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком.

Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

  1. Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
  2. Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
  3. Заключается сделка.

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ).

Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки).

Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

  1. Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
  2. Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Облагается ли налогом продажа по переуступке

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия.

Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов. Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии.

Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.

: покупка жилья по переуступке

Источник: http://sovets.net/6783-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroike.html

Что такое переуступка квартиры в новостройке

На сегодняшний день достаточно актуально приобретать жилплощадь в новостройках для дальнейшей перепродажи. Это мероприятие называется переуступка, оно соответствует закону.

За последнее время очень развилась сфера строительства жилья. Помимо готового, предлагается недвижимость в только строящемся здании. Это выгодная инвестиция. Но существуют определенные риски, о которых стоит помнить. Приобрести такую недвижимость можно по переуступке.

Что такое переуступка

Среди гражданско-правовых договоров это соглашение не самое востребованное. Обычно права переуступаются на недострой, новострой, очень редко – вторичное жилье.

По договору происходит передача недвижимости новому владельцу. Может быть, как выгодная сделка, так и разочарование.

Чтобы не произошло второго, решайте все юридические вопросы только с квалифицированным юристом.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке, рассмотрим: это передача прав от изначального владельца будущему. Переуступка – цессия. Продавец – цедент, а покупатель выступает цессионарием.

Цессия разрешает совершать и продажу, и покупку недвижимости. Переуступка – это специфический, сложный процесс. Регуляцию уступки совершает ГК РФ и несколько законодательных актов, где часто возникают непредвиденные ситуации, неожиданные вопросы.

При самостоятельном рассмотрении своего случая не забывайте, что ситуации у всех индивидуальные.

Что такое переуступка на квартиру – это смена собственника, вернее, обязательств, прав на жилплощадь новому владельцу.

Основанием для этого дела выступает заключенный договор.

Новый собственник обретает не только права, а и все поручительства предыдущего владельца жилплощади в полной мере.

Важно! Стороны могут установить регламент. Согласно ему, совершается цессия всех обязанностей, прав либо какой-то определенной их части.

Третьей стороной выступает застройщик. Новый владелец решает возникшие вопросы уже именно с ним.

особенность: покупка и продажа квартиры по переуступке может совершиться до введения жилплощади в эксплуатацию, перед подписанием акта о приеме-передаче.

Виды, случаи применения

По цессии существует 2 разных вида сделок:

  1. Долевое участие. Владелец сможет продать недвижимость, когда совершится ее оплата. Например, если заключается соглашение на долевое участие с компанией-застройщиком, то обретаются первичные права на недвижимость. Их вы можете передать третьему лицу. Обязательно совершаются необходимые расчеты перед цессией. Иначе покупатель может обрести чужие скрытые долги. Договор подлежит регистрации.
  2. Цессия предварительным соглашением на куплю и продажу жилой площади. Переуступка квартиры и что это, рассмотрим на данном примере. Если владелец еще не уплатил всю стоимость собственной квартиры, то этот остаток передается цессионарию. Этот вид не фиксирует передачу жилплощади. Его смысл – будущее оформление цессии. Предварительное соглашение – это не продажа недвижимости, а всего лишь договоренность о будущей ее покупке.

При расторжении соглашения покупатель получает обратно свои средства. Гос. регистрация не обязательна.

Строительные компании выступают против таких соглашений переуступки квартир в новостройках. Они хотят исключить последующую перепродажу.

Правильное оформление

Важно сделать подробное описание имеющихся документов, передающихся покупателю. Обозначить договор, по которому происходит цессия.

Что значит переуступка при покупке квартиры – цессионарий получает на руки бумаги изначального договора от продавца: все соглашения, документы, квитанции об оплате.

Документальное оформление цессии новостройки происходит долго, занимает несколько этапов.

Продавец должен:

Покупатель:

  1. оформляет согласие от мужа/жены на приобретение жилплощади;
  2. подписывает договор цессии (образец есть у застройщика, еще его можно скачать здесь).

Продажа по переуступке, что это – процесс, в котором обязательно участие застройщика. Без его согласия сделка не совершится.

Оформление цессии на квартиру происходит письменно. В некоторых случаях она нуждается в гос. регистрации, где указываются номер договора, дата, права, по которым совершается передача.

Договор заключается в офисе фирмы-строителя или в юридической конторе, при обязательном присутствии обеих сторон и представителя регистрирующего органа. Передача оформляется подписанием акта двумя сторонами.

Регистрация осуществляется в подразделении Росреестра или любом МФЦ.

За регистрацию продавец должен оплатить госпошлину. Квитанция предъявляется вместе с другими документами регистратору. Регистрация совершается до 10 дней.

Выполнение переуступки прав собственности на квартиру в новостройке возможно, когда совершится оплата стоимости соглашения долевого участия в стройке. Либо когда будет совершен перевод на нового владельца.

Если договор уже подписан двумя сторонами, то покупатель должен обладать такими документами:

По ст.390 ГК РФ, несоблюдение вышеупомянутых условий приводит к ответственности первоначального собственника перед застройщиком. С этого собственника потребуют сумму, уплаченную по уступке прав, плюс проценты, возмещение убытков.

Внимание! Наперед узнается информация у застройщика о наличии задолженностей, просрочек платежей продавца.

В случае их наличия возможна неустойка.

Оплата может задержаться на несколько месяцев, что вероятно подтолкнет застройщика на отказ в исполнении заключенного соглашения в одностороннем порядке.

Поэтому перед подписанием соглашения переуступки квартиры в новостройке и узнав, что это легально, удостоверьтесь в будущих правах и их надежности.

Плюсы и минусы

Переуступка квартиры – это всегда риск. Меньше всего подвергается риску долевое участие в постройке. Так у вас появляется дополнительная защита (по ФЗ-214).

Единственный недостаток – при расторжении договора покупателю возвратят лишь сумму, указанную в договоре долевого участия, а не уплаченную по факту.

Огромным плюсом выступает цена. Дешевле стоят квартиры, которые только строятся. Это экономия, выгодное, современное инвестирование.

Очень много документов требуют от продавца, их необходимо согласовывать с различными инстанциями. А застройщик может вымогать огромные проценты за дачу своего согласия.

К сожалению, существуют и риски.

Распространена ситуация, когда дольщик узнает о финансовых проблемах застройщика, начинает заниматься продажей своей недвижимости.

Если вам предлагают очень заманчивую стоимость, не спешите покупать. За дешевую сумму вы можете приобрести не только права, а и обязанности, проблемы, долги.

Вторым частым случаем выступает двойная, тройная переуступка. Чтобы избежать ее, совершайте покупку по ДДУ, требуйте у владельца выписку из

ЕГРП. Документ удостоверит, что с недвижимостью нет юридических проблем.

Заподозрив неладное, если происходят заминки, оттягивается оформление сделки, документов, обратитесь к опытному юристу.

Договор переуступки – рутинное дело. Юрист проверит все документы, историю сделок. Ведь одну и ту же недвижимость могут продавать по несколько раз.

Если вы купили недвижимость, где у застройщика проблемы, то вернуть деньги не сможете даже через суд.

Недействительна цессия, если: занижена стоимость квартиры, нет выписки из банка (продавец не предоставил), нет письменного разрешения от застройщика, банка. И если договор оформлен в период, когда застройщика признали банкротом.

По переуступке могут обмануть покупателя. Если ДДУ признан недействительным застройщиком, тогда переуступка автоматом становится ничтожной.

Источник: https://yurcons.pro/nedvizhimost/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru.html

Поделиться:

Нет комментариев

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось. Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор). Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ). До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Виды переуступки

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога. Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик. При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности. Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена. Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения. Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» - то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Риски при переуступке

Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом. В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов. И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.

При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:

  1. Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
  2. Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
  3. Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
  4. Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
  5. Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).

Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги. Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% - 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.

Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов. Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).

Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ. Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате. Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых - 11-13%). В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств.

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя. Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор. Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.


Смотрите также




© 2012 - 2020 "Познавательный портал yznai-ka.ru!". Содержание, карта сайта.