Домой Регистрация
Приветствуем вас, Гость



Форма входа

Население


Вступайте в нашу группу Вконтакте! :)




ПОИСК


Опросник
Используете ли вы афоризмы и цитаты в своей речи?
Проголосовало 514 человек


Нежилое помещение свободного назначения что это такое


Помещение свободного назначения - Что это такое? Описание и функции

Содержание статьи

Начнем с того, что в законодательстве нет термина «Помещение свободного назначения» (ПСН). Это термин, скорее, риэлторский, относящийся к коммерческой недвижимости. ПСН означает, что на этапе строительства  помещение не было определено под какую-либо конкретную цель (офис, торговый павильон, аптека, склад, развлекательный центр и проч).

В данной статье мы подробно разберем особенности помещений свободного назначения и насколько они могут быть использованы под гостиницы.

Что значит помещение свободного назначения

Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное  целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.

Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.  

Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.

Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.

Для этого потребуется проектная документация и согласование проекта в ряде инстанций:

Правовой аспект

В настоящее время в законодательстве отсутствуют не только определение Помещения свободного назначения, но также и понятия целевого или функционального назначения.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2017 г. №218-ФЗ говорит достаточно кратко, что сведения о назначении помещения относятся к дополнительным сведениям, которые вносятся в кадастр недвижимости.

А далее в выписке из  ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Ввиду отсутствия законодательного определения, участники рынка недвижимости самостоятельно (но не по единым стандартам) разделяют недвижимость по целевому и функциональному назначению. Рассмотрим классификацию более подробно.

Классификация коммерческой недвижимости

По целевому назначению:

  1. торговая: магазины, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры, павильоны, аптеки, автосалоны и др.;
  2. складская: склады, складские помещения и др;
  3. «общепит»: рестораны, кафе, бары и др.;
  4. индустрии сервиса: пункты бытового обслуживания, салоны красоты, обменные пункты, парикмахерские, фитнес-центры, интернет-кафе и др.;
  5. гостиничного и рекреационного назначения: гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и др).

По функциональному назначению

(в зависимости от технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать помещение как самостоятельный объект)

Итак, если помещение зарегистрировано, к примеру,  с целевым назначением «детский центр», то для переоборудования его под помещение другого назначения (например, «магазин»)  потребуется приведение его в соответствие с нормами для нового вида недвижимости, а также внесение изменений в документацию.

Кроме того, технические сложности могут возникнуть при смене функционального назначения помещения. К примеру, кухня (функциональное назначение) в кафе (целевое) должна соответствовать всем требованиям законодательства: быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой и др.

ПСН, по замыслу девелоперов, подходит под любые виды недвижимого имущества. Правда, пользоваться им эффективно получится только после того, как оно будет переоборудовано арендатором или новым собственником под конкретные цели.

ПСН и гостиницы

Несмотря на то, что рынок недвижимости предлагает достаточно много ПСН в том числе под гостиницы, давайте посмотрим, насколько приобретение такого помещения будет оправданным без кардинальной перепланировки.

Для примера обратимся к гостиничным требованиям. Возьмем такую «мелочь», как минимальная ширина коридора. В частности, она должна быть достаточной для того, чтобы, при необходимости, в коридоре могли разойтись комфортно гость и тележка хаускипинга. А есть ведь еще такие вещи, как разведение потоков разных гостей (постояльцев и тех, кто пришел на мероприятие), гостей и персонала (отдельный вход, лифты), расположение «под одной крышей» помещений различного назначения: номерного фонда, ресторана, фитнес-центра и др.

Подробно об особенностях проектирования гостиниц, а также действующих нормах и правилах в «гостиничной» сфере мы писали в статьях «Планы гостиниц: планировка, чертежи типовых проектов» и «Нюансы строительства гостиницы: утверждение проектной документации».

Говоря о недвижимости под гостиницы, можно провести аналогию с банками: учреждения, проводящие операции с ценностями, должны соответствовать множеству критериев: расположение помещений относительно друг друга и их предназначение, материал для изготовления окон и дверей  др.

Как правило, ПСН не соответствуют таким требованиям, а банки предпочитают приобретать помещение, специально построенное под эти цели.

ПСН для мини-гостиниц и хостелов

До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме.  В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере,  малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2019 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий  в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.

Правовые последствия нового закона («или-или»):

Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.

  1. «Свободное назначение, Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Скай Форт жилой комплекс; от 150 до 542 м², от 300 000 до 1 084 000 ₽/мес. Помещение расположено на первом и втором этаже с отдельным входом со стороны проходной улицы. Имеются противопожарные установки, высокомощные вытяжки, зальная планировка, панорамное остекление. Идеально подойдет под кафе/ресторан, кальянную, фитнес, банк, также возможно под магазин, салон красоты, кондитерскую, мед.центр, аптеку, цветы и т.д».

Как видим, в подробном описании  уже отсутствует упоминание гостиницы, несмотря на то, что в кратком описании объекта недвижимости гостиницы присутствуют «наравне» среди прочих видов недвижимости. 

  1. «Свободное назначение (B+), 377 м² в бизнес-центре «Соляной Двор», Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Солянка, 1/2С1, 377 м², 1 439 009 ₽/мес. Помещение угловое, расположенное со стороны двора дома и отлично просматривается сразу с 2 улиц, Забелина и Солянка. Площадь составляет 377 м2 в трех уровнях. Площадь первого этажа - 141 м2, антресоли первого этажа - 84 м2 и подвала 152 м2. Высота потолка в подвале - 5 метров. На помещение выделяется до 200 кВт электрической мощности, есть место для установки вентиляции с выводом на крышу здания. Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…» 

В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу.  

Кстати, анализ объявлений, в которых предлагается ПСН на первом этаже, показал, что помещения гораздо чаще предлагаются под хостелы, чем под гостиницы. При этом даже в тех объявлениях, в которых указываются гостиницы как один из возможных вариантов, в подробном описании указываются «не-гостиничные» цели использования помещения как наиболее приоритетные (ресторан, офис и др).

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов:

  1. Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
  2. Месторасположения. К примеру, в Москве стоимость помещений наиболее высокая в центре и в западных районах.
  3. Площади помещения
  4. Его обособленности (отдельно стоящее здания или нет). К примеру, в Москве много отдельно стоящих зданий, имеющих статус ПСН, в относительно новых районах (Митино, Жулебино, Солнцево)

Посмотрим, к примеру, какие помещения свободного назначения предлагаются сейчас в Москве под гостиницы или хостелы. Сейчас для примера возьмем отдельно стоящие здания.

  1. 1. АРЕНДА:  «Свободное назначение, 632 м², Москва, ЦАО, р-н Басманный, Архангельский пер., 11/16С3, 948 000 ₽/мес. Назначение: офис, хостел, медицинский центр, представительство, галерея, свободное назначение. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. 3 этажа (первый, второй и мансардный этаж). Кабинетно - коридорная планировка. Рабочее состояние. Был проведен капремонт в 2015 году. В здание подведены все центральные коммуникации. Санузлы и душевые кабины на всех этажах. Парковка на 3-4 м/места. Ранее использовалось под хостел. Свободный проход и въезд на территорию к зданию, любой режим работы. Рекламные возможности. Всегда хороший трафик клиентов, туристы, иностранцы, состоятельные жильцы района, и многие другие».
  2. 2. ПРОДАЖА: «Помещение свободного назначения 553 м2, Москва, метро Тургеневская, Мясницкая улица, 15. Ставка: 433 996 ₽/м2,  Стоимость 240 000 000 ₽. Этаж 3-й из 6. Предлагается помещение под офис, апартаменты, мини-отель, хостел общей площадью 553 кв.м. Бывший доходный дом купца И. Кузнецова, известный как «Дом со львом», исторический фасад выполнен в стиле неоклассицизма, стилизованный под античность. Год постройки 1908-1910, был проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перекрытий. Помещение зальной, кабинетной планировки, три с/у, сауна, просторная кухня-столовая. Высота потолков 4,3м. Окна на 3 стороны. Сплит-система кондиционирования. Выполнен качественный ремонт. Окна, двери, пол - дубовые. Два входа - через парадный подъезд и со двора, имеется домофон. Охраняемая парковка на 4 машиноместа во внутреннем дворе».

Анализ множества объявлений об аренде или продаже ПСН позволяет сделать вывод, что, в силу гостиничной специфики, такие помещения чаще всего позиционируются как подходящие под гостиницы (либо хостелы), только если ранее они уже использовались под эти цели. 

Уязвимое положение

Заявленная универсальность ПСН – это источник не только их преимуществ, но их же Ахиллесова пята. В любой статье, посвященной началу гостиничного бизнеса, можно найти преамбулу о важности позиционирования, при этом еще на этапе проектирования должны быть решены такие вопросы, как ЦА, звездность, направленность отеля и др. Это ляжет в основу не только местоположения гостиницы, но отразится в особенностях ее внутренней и внешней планировки. Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Тем не менее, закон не запрещает организовывать гостиницы в помещениях свободного назначения. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований.

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» классификация гостиниц теперь является обязательной. Это значит, что она также должна соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения. Для ПСН, сдающихся под гостиницы, это особенно актуально.

Есть и хорошая новость: обязательная классификация, а, следовательно, штрафы за ее отсутствие,  вводится не сразу, а постепенно. В соответствии с законом от 5 февраля 2018 года № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…» штраф за отсутствие сертификата предусмотрен:

openhospitality.org

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

Нежилую недвижимость, на основании требований п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Здесь в базу данных внесут сведения об объекте, его владельце.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

  1. заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
  2. Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
  3. Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
  4. Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
  5. Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
  6. В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

zhivemvrossii.com

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

13 Август, 2010 - 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения. Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко. Ставка аренды также зависит от назначения площадей. Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход. Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы. Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м. В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Источник: Недвижимость & Цены

www.volgastroy.ru

Нежилое помещение свободного назначения что это такое?

Скачать его можно здесь.

Перед началом работ по согласованию, рекомендуем вам осуществить правовой анализ документации на предмет способности перепрофилирования помещения. Возможно, на переустройство имеются обременения или ограничения в его функциональном применении.

Если здание имеет культурную или историческую ценность, то согласовать переустройство надо будет еще и в Комитете по культурному наследию.

А если здание или помещение является производственным, то согласованием перепрофилирования будет заниматься Мосгосконтроль.

Функциональное и целевое назначение помещения Классификация нежилых помещений по целевому назначению.

На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме Функциональное и целевое назначение помещения Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Важно

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Помещение свободного назначения: описание, классификация

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

11 странных признаков, указывающих, что вы хороши в постели Вам тоже хочется верить в то, что вы доставляете своему романтическому партнеру удовольствие в постели? По крайней мере, вы не хотите краснеть и извин… Сексуальность Джо Метени – маньяк, который делал со своими жертвами нечто поистине ужасное Джо Метени, начав поиски сбежавшей с сыном жены, стал убивать всех попавшихся под руку людей из мести. Он делал ужасные вещи – расчленял тела, смешива…

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

Внимание

Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор. Квартира может быть и из одной комнаты с постоянным кухонным очагом.6.

Основными помещениями общежитий являются спальные комнаты. Комнаты в общежитиях к числу квартир не относятся.7.

Жилой комнатой считается часть квартиры с непосредственным дневным освещением и постоянным отоплением, предназначенная под жилье.В условиях эксплуатации зданий к числу жилых комнат относятся также полутемные, темные и проходные комнаты.8. Две комнаты квартиры считаются смежными, если их разделяет общая стена или перегородка.

Значение функционального назначения нежилого помещения

После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.

), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций.

Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство.

Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения, вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда.

Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)

В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ.

Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.

Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.

Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами.

Изменение категории и назначения помещения

Культура Что форма носа может сказать о вашей личности? Многие эксперты считают, что, посмотрев на нос, можно многое сказать о личности человека. Поэтому при первой встрече обратите внимание на нос незнаком…

Психология 10 очаровательных звездных детей, которые сегодня выглядят совсем иначе Время летит, и однажды маленькие знаменитости становятся взрослыми личностями, которых уже не узнать.

Миловидные мальчишки и девчонки превращаются в с… Знаменитости Зачем нужен крошечный карман на джинсах? Все знают, что есть крошечный карман на джинсах, но мало кто задумывался, зачем он может быть нужен.

Интересно, что первоначально он был местом для хр… Одежда Почему животные идут за вами в ванную? Если у вас есть домашнее животное, возможно, вы замечали, как оно следует за вами по пятам, не оставляя наедине с собой даже в ванной комнате.

При это…

К таким строениям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, общежития, спальные корпуса интернатов, пансионатов, дома для престарелых и другие.

К категории жилых домов следует относить также и строения дачно-строительных кооперативов, если они отвечают характеристике жилых домов.2.

В жилых домах коридорного типа предусматривается группировка жилых помещений не вокруг лестничной клетки, а вдоль поэтажных коридоров.3.

Галерейные жилые дома отличаются от коридорных тем, что связь помещений в них осуществляется через галереи, располагаемые не внутри здания, как коридоры, а вдоль одной из наружных продольных стен.

Галерею, кроме того, не ограждают стеной со стороны фасада, а оставляют открытой или застекляют.

Галерейные дома могут иметь планировочные схемы с лестницами, вынесенными из габаритов здания, а также встроенными в его объем.4.

Читайте также  Доверенность на сдачу в аренду нежилого помещения

Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Далее выясним, что собой представляют эти объекты. Что значит «помещение свободного назначения»? Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта.

Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения? Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности. На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

Источник: http://2440453.ru/pri-klassifikatsii-funktsionalnym-naznacheniem-pomeshhenij-nezhiloe-svobodnogo-naznacheniya/

Использование нежилого помещения не по назначению

Однако акта прямого действия, устанавливающего порядок, процедуру согласования изменения целевого назначения нежилого помещения, пока нет. Применяя по аналогии Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г.

№ 560-РМ “Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлению документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах”, лица, решившие изменить целевое назначение объекта нежилого фонда, подают в окружные комиссии:

Согласно Закону г. Москвы от 3 июля 2002 г.

№ 38 “О государственном контроле за учётом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы”, под порядком изменения целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах аренды (субаренды), следует понимать получение пользователем (арендатором, субарендатором) решения полномочного органа об изменении целевого назначения нежилого помещения (части его) с соблюдением процедуры согласования, предусмотренной соответствующим правовым актом города Москвы.

Большинство нежилых помещений на рынке недвижимости г. Москвы, находящиеся как в частной, так и в городской собственности имеют целевое назначение нежилого помещения — свободное.

Помещение свободного назначения – это помещение, предполагающее различные варианты использования, к примеру, офисное, торговое, складское или для общественного питания.

Но на деле, безусловно, не всякий такой объект можно использовать как угодно.

Для открытия продуктового магазина, косметологического салона, стоматологии и т.д. требуется изменение целевого назначения нежилого помещения. А для этого потребуется собрать весомый пакет документов и получить заключения и согласования необходимых служб и инстанций г.Москвы.

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар.

Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Назначение жилого помещения и пределы его использования

Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.

Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован.

Например, адвокат может устроить в одной из комнат квартиры, в которой проживает, свой кабинет. Предприниматель, занимающийся пошивом одежды, может изготавливать ее на дому по индивидуальному заказу граждан.

При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан.

В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы. Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.

Пакет документов и подводные камни перепрофилирования

3. Если предполагается изменение функционального назначения нежилого помещения здания, необходимо выяснить статус объекта недвижимости.

В случаях, если здание являет из себя культурную или историческую ценность, то в процедуру изменения профиля включится ещё одна организация, как Комитет по культурному наследию города, согласие которой необходимо будет получить.

Рекомендуем прочесть:  Договор с риэлтором на продажу недвижимости

Процедура изменения функционального назначения нежилого помещения может показаться достаточно простой, однако, как и в любом юридическом вопросе, здесь имеется масса нюансов, которые могут сделать процедуру практически невыполнимой.

«Подводные камни», которые сопровождают любую процедуру, связанную с государственными органами, легко обойти, используя опыт профессионалов.

Компания «Квест» — выполнит работу по изменению функционального назначения помещения в кротчайшие сроки, сэкономив средства и нервную систему, которая, увы, часто страдает, когда человек сталкивается с непробиваемым бюрократическим государственным аппаратом.

К тому же, каждый день задержки – ваша упущенная прибыль, так как пока изменение функционального назначения нежилого помещения не закреплено юридически, ваше предприятие не может приступить к активной деятельности.

Какова классификация помещений по целевому назначению

  1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение.

    По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:

    • торговые;
    • производственные;
    • складские;
    • коммунально-бытовые;
    • объекты общепита;
    • офисные;
    • медицинские;
    • образовательные;
    • спортивные;
    • свободного назначения и т. д.
  2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
    • основные;
    • вспомогательные;
    • обслуживающие;
    • коммуникационные;
    • технические.

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Договор аренды нежилых помещений

По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю».

С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации.

Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды нежилых помещений. Выбранная для исследования тема несомненно актуальна и распространенна в современной России.

В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём.

Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот.

С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Следовательно, при использовании жилого помещения в предпринимательских целях (под офис) при налогообложении его можно учесть в качестве амортизируемого основного средства и уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на стоимость приобретенного помещения равномерно в размере амортизационных отчислений. При этом не следует забывать о ст. 252 НК РФ, в соответствии с которой в целях исчисления [advert=55]налога на прибыль[/advert] расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Таким образом, по мнению автора статьи, расходы налогоплательщика будут подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а именно договором купли продажи, платежками, регистрами бухгалтерского и налогового учета.

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 № Ф08-3149/2006, в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местно самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых.

В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом.

Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено). Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Рекомендуем прочесть:  Как Развестись С Мужем Быстро Если Есть Ребенок

Помещение свободного назначения: описание, классификация

Финансы 2 апреля 2015

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период.

При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства.

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Источник: .ru

Источник: https://monateka.com/article/229837/

Нежилое помещение свободного назначения что это такое

21.08.2018 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам: или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Читайте также  Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Помещения свободного назначения

Помещения свободного назначения (ПСН) – это особый вид коммерческой недвижимости. Выражение «помещение свободного назначения» — не юридический термин, а скорее разговорный, который часто встречается в объявлениях продавцов и арендодателей.

Речь идет об отдельно стоящих небольших зданиях (либо их части), которые могут быть использованы в других целях. Например, под офис, склад, магазин или кафе. Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к ПСН предъявляются индивидуальные требования.

В качестве эксперта по ПСН мы попросили выступить коммерческого директора ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Владимира ЛАШМАНОВА.

Рекомендуем прочесть:  Во сколько выходят учителя на пенсию

Автозаводский район — от 3 000 рублей за квадратный метр на пр. Октября до 300 рублей за квадратный метр на ул. Орбели. Канавинский район — от 2 500 рублей за квадратный метр на пл. Революции до 300 рублей за квадратный метр в пер. Спортсменский.

Ленинский район — от 3 500 рублей за квадратный метр на пр. Ленина до 500 рублей за квадратный метр на ул. Июльских Дней. Московский район — от 2 500 рублей за квадратный метр на Сормовском шоссе до 250 рублей за квадратный метр на ул. 50 лет Победы. Нижегородский район — от 4 000 рублей за квадратный метр на пл. М.

Горького до 400 рублей за квадратный метр на ул. Бринского. Приокский район — от 1 800 рублей за квадратный метр на первой линии пр. Гагарина до 250 рублей за квадратный метр на второй линии пр. Гагарина. Советский район — от 4 000 рублей за квадратный метр на ул. Белинского до 350 рублей за квадратный метр на ул.

Ошарская.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам: или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН.

Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению.

Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет.

Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

Коммерческая недвижимость в Москве

Помещения формата стрит ритейл (street retail) могут стать также хорошим средством преумножения ваших финансов.

Даже если вы не собираетесь использовать купленное помещение свободного назначения самостоятельно, вы всегда можете сдать его в аренду и получать стабильный доход.

Realty4Sale – это выгодные условия продажи помещений свободного назначения в разных районах Москвы.

Realty4Sale.ru предлагает коммерческую недвижимость Москвы формата стрит ритейл. У нас представлены как нежилые помещения свободного назначения, так и площади под конкретное использование. Формат стрит ритейл (street retail) зарекомендовал себя как один из самых удачных вариантов для компаний в сфере услуг.

На нашем сайте вы можете получить подробную информацию о помещениях свободного назначения – и подобрать вариант для офиса, магазина или кафе.

Мы будем рады предложить вам аренду и продажу помещений свободного назначения возле метро, на центральных улицах Москвы, Садовом и Бульварном кольце, и всегда проконсультируем о торговом окружении и потенциале выбранного вами места. Мы работаем без посредников.

Продажа помещений свободного назначения

Логично, что имеются и негативные стороны, и определенный риск.

Прежде чем купить помещение свободного назначения для использования с целью заработка денег, необходимо четко проанализировать и здраво оценить возможность его использования.

Например, никто не даст открыть ночной ресторан в помещении, расположенном в жилом доме, или же организовать магазин по продаже алкоголя или сигарет в непосредственной близости от образовательного учреждения.

В поисках коммерческой недвижимости с целью ее приобретения или аренды многие наверняка сталкиваются с предложениями помещений свободного назначения.

В средствах массовой информации и сети интернет помещение свободного назначения часто обозначается аббревиатурой ПСН, данное сокращение встречается преимущественно в специализированных разделах о продаже и аренде коммерческой недвижимости.

Следует рассмотреть подробнее, что представляет собой помещение свободного назначения, а так же положительные и отрицательные стороны, существенные для организатора коммерческой деятельности, при его приобретении или аренде.

Для открытия продуктового магазина, косметологического салона, стоматологии и т.д. требуется изменение целевого назначения нежилого помещения. А для этого потребуется собрать весомый пакет документов и получить заключения и согласования необходимых служб и инстанций г.Москвы.

Большинство нежилых помещений на рынке недвижимости г. Москвы, находящиеся как в частной, так и в городской собственности имеют целевое назначение нежилого помещения — свободное.

Помещение свободного назначения – это помещение, предполагающее различные варианты использования, к примеру, офисное, торговое, складское или для общественного питания.

Но на деле, безусловно, не всякий такой объект можно использовать как угодно.

Нежилое помещение свободного назначения что это такое Ссылка на основную публикацию

Источник: http://uristrasskajet.ru/zayavlenie-v-sud/nezhiloe-pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-chto-eto-takoe

hoz-molotok.ru

Что означает помещение свободного назначения?

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик.

В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%.

В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения. Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю.

Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме.

Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет.

Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д.

Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные.

«Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко. Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений.

Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы. Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв.

м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м. В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д.

Читайте также  Налог за аренду помещения с физического лица

Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции.

Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Источник: Недвижимость & Цены

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/pomescheniya-svobodnogo-naznacheniya

Что такое помещения свободного назначения

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.

Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.

Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН.

Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

Источник: http://gemainvest.ru/articles/detail.php?code=pomeshhenija-svobodnogo-naznachenija

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни! Псн в недвижимости что это такое. Помещения свободного назначения в аренду. Что значит

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по , противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

Читайте также  Наследование доли в жилом помещении

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения.

Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта.

Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов.

Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период.

При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства.

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

А тем, у кого все же останутся вопросы или тем, кто хочет получить совет от профессионала, мы можем предложить бесплатную консультацию по налогообложению от 1С:

Если Вы посчитали упрощенную систему налогообложения 2019 выгодной и удобной для себя, то Вы можете подготовить заявление о переходе на УСН ( или ) абсолютно бесплатно:

В чем суть патентной системы налогообложения

ПСН трудно назвать полноценной системой налогообложения, потому что у нее нет сложной процедуры учета и отчетности. Патентная система налогообложения — это единственный режим, налоговая декларация по которому не сдается, а расчет налога производится сразу при оплате патента.

Суть этого льготного налогового режима заключается в получении специального документа — патента, который дает право на осуществление определенной деятельности.

Получить, а точнее, приобрести патент можно на срок от одного до двенадцати месяцев в любой местности, где он действует. Это может быть очень удобно, если вы хотите какое-то небольшое время (месяц-два) опробовать мелкий бизнес, чтобы выяснить потребительский спрос и перспективы его развития в выбранном регионе.

Патентная система налогообложения: плюсы и минусы

Предлагаем сразу ознакомиться с особенностями патента, чтобы не загружать излишней информацией тех наших пользователей, которым он неинтересен или не подходит.

Плюсами патентной системы налогообложения можно назвать:

  1. Сравнительно невысокую (но далеко не всегда!) стоимость патента.
  2. Возможность выбрать срок действия патента — от одного до двенадцати месяцев.
  3. Возможность приобрести несколько патентов в разных регионах или на разные виды деятельности.
  4. Нет налоговой отчетности в виде декларации, а значит, нет и бюрократических проволочек, связанных с ее сдачей и последующей проверкой.
  5. , указанных в статье 346.43 НК РФ, местные власти могут только дополнить, а не сократить, как на ЕНВД. Так, например, в Москве ЕНВД не действует, а патент для работы в столице купить можно, что является отличным способом уменьшить налоговую нагрузку.

К минусам патентной системы налогообложения можно отнести:

  1. Патент могут приобретать только индивидуальные предприниматели, организации на этом режиме работать не могут.
  2. Виды деятельности, которые можно осуществлять на патенте, ограничены услугами и розничной торговлей в небольших магазинах.
  3. Ограничения по количеству работников здесь самые строгие из всех налоговых режимов — средняя численность не должна превышать 15 человек, при этом учитывают все виды предпринимательской деятельности, которыми занимается ИП.
  4. При выборе такого вида деятельности как розничная торговля или общепит, площадь зала торговли или обслуживания ограничивается 50 кв. м, что в три раза меньше, чем на ЕВНД.
  5. Несмотря на то, что стоимость патента рассчитывается, исходя из потенциально возможного годового дохода, по каждому патенту надо вести специальную книгу учета доходов для этого режима. Делается это для того, чтобы доходы от деятельности по всем полученным предпринимателем патентам не превышали лимит в 60 млн. рублей в год.
  6. Стоимость патента надо оплачивать в период его действия, не дожидаясь конца налогового периода, то есть налог платят не по итогам деятельности, а как бы в режиме предоплаты.
  7. Стоимость патента нельзя уменьшить за счет выплаченных страховых взносов, как это возможно сделать на УСН или ЕНВД. Правда, если индивидуальный предприниматель совмещает патентную систему налогообложения с другим режимом, то при расчете единого или вмененного налога он может учесть выплаченные страховые взносы, но только за себя. Расходы по страховым взносам за работников, занятых в патентной деятельности, учесть нельзя никак.

Первоисточником, к которому мы обратимся за дальнейшими разъяснениями, является глава 26.5 НК РФ «Патентная система налогообложения».

Патентная система налогообложения: разрешенные виды деятельности

Если сравнить список видов деятельности, разрешенных на ПСН, с таким же списком для ЕНВД, то можно заметить явное сходство — оба этих режима ограничиваются определенным перечнем услуг и (с оговорками).

Производственная деятельность в чистом виде для этих режимов не предусмотрена, но разрешены так называемые услуги производственного характера.

Для патентной системы налогообложения такие услуги включают в себя и сам процесс изготовления, например, ковров и ковровых изделий, колбас, валяной обуви, гончарных изделий, бондарной посуды, изделий народного промысла, сельхозинвентаря, очковой оптики, визитных карточек и даже деревянных лодок.

Что касается конкретики в отношении отдельного вида услуги, то для ПСН она выражена более четко — в ст. 346.43 НК РФ первоначально были указаны 47 видов предпринимательской деятельности, а в 2019 году их количество составляет 63. Розничная торговля и услуги общепита для патента разрешены на площадях торгового зала или зала обслуживания, не превышающих 50 кв. м.

Если вам нужна помощь с подбором кодов ОКВЭД, соответстсвующих перечисленным видам деятельности в 2019 году, рекомендуем воспользоваться услугой бесплатного подбора.

Последнее, о чем стоит сказать относительно видов деятельности для патента — это право субъектов РФ расширять на своей территории разрешенный список дополнительными видами бытовых услуг.

Ограничения для патентной системы налогообложения

Ограничений для ПСН немного:

Территория действия патента

До 2015 года регионом для патентной системы налогообложения признавался субъект РФ — республика, край или область.

Можно предположить, что доход предпринимателя на ПСН, оказывающего услуги в областном или краевом центре, должен быть больше, чем доход предпринимателя в районном центре или поселке этого же региона.

Стоимость же патента для них была одинакова, но и действовал он на всей территории данного региона.

Закон № 244-ФЗ от 21.07.14 внес изменения в ст. 346.43 и 346.45 НК РФ, согласно которым с 2015 года регионом для патентной системы налогообложения является муниципальное образование, кроме патентов на автоперевозки и развозную (разносную) розничную торговлю.

С одной стороны, благодаря этому изменению, расчет стоимости патента стал более справедливым — дороже в центрах регионов и ниже в малонаселенных пунктах. Но с другой стороны, действие патента теперь ограничивается территорией только этого муниципального образования.

Как рассчитать стоимость патента

Стоимость патента, так же, как и на ЕНВД, представляет собой фиксированную сумму, что может быть выгодным при значительных доходах, но не слишком выгодным, если доходы невелики.

Налоговая ставка на патентной системе налогообложения равна 6%, а налоговой базой, с которой рассчитывают стоимость патента, являетсяпотенциально возможный годовой доход (ПВГД).

Устанавливается такой доход региональными законами.

Верхняя планка дохода ограничена 1 млн. рублей, а с 2015 года ограничение минимального дохода снято. Для расчета ПСН также вводится понятие коэффициента-дефлятора — в 2019 году он равен 1,518. Таким образом, в 2019 году потенциально возможный годовой доход для патентной системы налогообложения в общем случае может быть указан в пределах 1 518 000 рублей.

Но и это еще не все. Регионы имеют право увеличивать максимальный размер потенциально возможного годового дохода до десяти раз! ПВГД может быть увеличен:

При расчете стоимости патента в некоторых случаях учитывают и такие показатели, как численность работников, площадь торгового зала или зала обслуживания, количество транспортных средств, арендная площадь.

✐Пример ▼

Рассчитаем стоимость патента в 2019 году для оказания парикмахерских и косметических услуг предпринимателем без работников в г. Липецке. Согласно региональному закону, потенциально возможный годовой доход в этом случае составляет 225 тыс. рублей.

Годовая стоимость патента равна 225 000 рублей * 6% = 13 500 рублей. Стоимость патента в месяц составит 13 500 рублей / 12 месяцев = 1 250 рублей. Если парикмахер приобретает патент на три месяца, то стоить он будет, соответственно, 1 250 рублей * 3 месяца = 3 375 рублей.

Если этот предприниматель решит нанять работников, то при их количестве не более 5 человек ПВГД составит уже 500 тыс. рублей, а стоимость патента на один месяц 2 500 рублей.

Узнать стоимость патента можно с помощью нашего , а можно самостоятельно найти в Интернете региональные законы по патентной системе налогообложения. Эти законы устанавливают для своих территорий потенциально возможный годовой доход для разрешенных на патенте видов деятельности.

Источник: https://bankfs.ru/ratings/pokupka-kommercheskoi-nedvizhimosti-fizicheskim-licom-podvodnye-kamni-psn-v.html

Что значит помещение свободного назначения

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности  ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Новая редакция Ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Источник: https://advokatnasimov.ru/%D1%87%D1%82%D0%BE-%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B8%D1%82-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%81%D0%B2%D0%BE%D0%B1%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D0%B7/

Что значит помещение свободного назначения — Недвижимость, работа, имущество

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

hoz-molotok.ru

Помещения свободного назначения

Помещения свободного назначения (ПСН) – это особый вид коммерческой недвижимости. Выражение «помещение свободного назначения» - не юридический термин, а скорее разговорный, который часто встречается в объявлениях продавцов и арендодателей. Речь идет об отдельно стоящих небольших зданиях (либо их части), которые могут быть использованы в других целях. Например, под офис, склад, магазин или кафе. Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к ПСН предъявляются индивидуальные требования. В качестве эксперта по ПСН мы попросили выступить коммерческого директора ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Владимира ЛАШМАНОВА.

Часто под ПСН подразумевают также нежилые помещения, расположенные на первых этажах в новостройках. В последнее время офисы и магазины стали активно появляться и на первых этажах давно построенных домов. Так всем удобнее и комфортнее. Жителям проще, потому что продуктовый магазин располагается под боком. Владельцу же обеспечен постоянный поток покупателей, а значит доход и прибыль. Хотя, в случае возникновения на первом этаже жилого дома, например, рюмочной, комфорт и удобства многих жителей будут попраны. Само появление ПСН во многом обусловлено активным развитием малого бизнеса, требующего помещений для своей деятельности. Для любого ПСН существует оптимальный вид использования, исходя из его месторасположения и конструктивных особенностей. С точки зрения арендной ставки, торговые площади рентабельнее, но не всегда их можно использовать. Если ПСН находится в центре города, если в него легко попасть с оживленной улицы, то логичнее открыть здесь магазин или салон красоты. А если место потише, то лучше обустроить офис. ПСН встречается и в индустриальной недвижимости. Так, склад может быть использован под автосервис или производство. Многофункциональность ПСН, особенности их использования в зависимости от каждой конкретной ситуации приводят к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации. Как правило, девелоперы заранее не определяют назначение ПСН. По крайней мере, такая ситуация сложилась в Нижнем Новгороде. Ведь позиционирование помещение в данном случае - непрофильный бизнес. Девелоперу намного проще не заниматься перепланировкой, отделкой и так далее, а переложить все эти заботы на плечи нового владельца или арендатора. Предприниматели как охотно арендуют, так и покупают ПСН. В случае аренды они предъявляют собственные требования к качественным характеристикам ПСН, внимательно изучают пакет услуг, предлагаемый арендодателем. В случае же приобретения ПСН в собственность его хозяин всегда имеет возможность трансформировать свой актив, во что сочтет нужным, при необходимости – продать. Что касается Нижнего Новгорода, то здесь ПСН – это, прежде всего, выведенные в нежилой фонд помещения (бывшие квартиры) на первых этажах многоэтажек и вновь построенные помещения на первых этажах жилых домов. В большинстве случаев данные помещения стараются позиционировать как магазины и офисы продаж, поскольку их арендная ставка выше. Высок также спрос на ПСН в оживленных местах Нижнего. Здесь активно создаются бутики, турфирмы, офисы продажи банков, центры ремонта бытовой техники и многое другое. Цены на ПСН зависят также от площади предлагаемого помещения. Цена продаж варьируется от 40 000 – 50 000 рублей до 150 000 рублей за квадратный метр.

Арендные ставки тоже могут колебаться от 600 до 3 500 рублей в месяц за квадратный метр.

Вот примерные цены на аренду ПСН, предоставленные «Центром коммерческой недвижимости» по состоянию на ноябрь 2008 года:

Автозаводский район - от 3 000 рублей за квадратный метр на пр. Октября до 300 рублей за квадратный метр на ул. Орбели. Канавинский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на пл. Революции до 300 рублей за квадратный метр в пер. Спортсменский. Ленинский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на пр. Ленина до 500 рублей за квадратный метр на ул. Июльских Дней. Московский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на Сормовском шоссе до 250 рублей за квадратный метр на ул. 50 лет Победы. Нижегородский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на пл. М.Горького до 400 рублей за квадратный метр на ул. Бринского. Приокский район - от 1 800 рублей за квадратный метр на первой линии пр. Гагарина до 250 рублей за квадратный метр на второй линии пр. Гагарина. Советский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на ул. Белинского до 350 рублей за квадратный метр на ул. Ошарская.

Сормовский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на ул. Коминтерна до 340 рублей за квадратный метр на ул. Героя Кузьмина.

Что касается тенденций, то в условиях экономического кризиса ситуация с ценами на ПСН, безусловно, будет меняться. Естественно, снижается спрос, и арендодатели более охотно идут на снижение арендной ставки. Арендатор и покупатель сейчас в цене. Чаще стали выполняться заявки, по которым оплату услуг осуществляет собственник объекта. Сейчас благоприятный момент для перестройки рынка на цивилизованные рельсы (оплата со стороны арендодателя и продавца).

Наталья Чернышева

www.ppl.nnov.ru


Смотрите также




© 2012 - 2020 "Познавательный портал yznai-ka.ru!". Содержание, карта сайта.