Домой Регистрация
Приветствуем вас, Гость



Форма входа

Население


Вступайте в нашу группу Вконтакте! :)




ПОИСК


Опросник
Используете ли вы афоризмы и цитаты в своей речи?
Проголосовало 514 человек


Частный маклер что это такое


Частный риелтор: кто это и насколько опасно работать с таким специалистом - разбираемся

Жилищное право > Оформление недвижимости > Частный риелтор: кто это, что делает и как правильно сотрудничать с ним — отвечаем

Зачастую решение жилищных вопросов практически неосуществимо без привлечения профессиональных посредников. На сегодняшний день граждане нередко задаются вопросом – «С кем же сотрудничать: с риелтерским агентством или с частным маклером?». Для того чтобы решить подобную задачу важно четко понимать, что делает тот или иной посредник.

В приведенной ниже статье наш ресурс максимально подробно расскажет о частных риелторах, об условиях работы с ними и их надежности.

Честный риелтор. Фото № 1

Продажа, покупка или сдача в аренду недвижимости – достаточно ответственное мероприятие, имеющее немалое количество тонкостей и нюансов. Дабы провести процедуру максимально быстро и выгодно, а также с минимизацией всевозможных рисков, граждане нередко прибегают к помощи профессионалов. Последними являются риелтерские агентства и частные специалисты.

Главное различие между ними – это принцип организации работы. Дело в том, что в риелтерском агентстве сделкой, как правило, занимается несколько специалистов, а частный маклер работает один.

Таким образом, частный риелтор – это специалист в риелтерской сфере, который оказывает посреднические услуги гражданам, решившим провести некоторую сделку с недвижимостью.

По своей сути, работа такого маклера полностью аналогична работе риелтерского агентства, ведь он также отвечает за:

Отличия частного риелтора от риелторской компании. Фото № 2

Важно понимать, что стоимость услуг частного специалиста заметно ниже, чем у агентства. При этом уровень и качество предоставляемых услуг может быть даже лучше. Во многом подобная разница в цене связана с тем, что частный риелтор работает в одиночку и ему не нужно тратить лишние средства на аренду офиса, технику, ведение организационной документации и подобные вещи.

Читайте также:  Очередь наследования имущества: кто входит в эту очередь?

Многие люди полагают, что риск быть обманутым частным маклером намного выше, чем – агентством. Подобное мнение ошибочно, так как грамотно подобранный специалист не только будет работать за меньшую сумму, но и будет более надежен.

Дело в том, что риелтерские агентства – это коммерческие организации, направленные на получение максимально возможной прибыли, а частный риелтор работает только на себя и такому специалисту намного выгодней зарекомендовать себя с положительной стороны, дабы прорекламировать себя, ну а дополнительно подзаработать.

Учитывая данный фактор, можно констатировать, что работать с частным маклером может быть даже выгодней, чем с агентством. В любом случае, надежность и выгодность сделок с любым посредником зависит от правильности его выбора, поэтому этому аспекту важно уделить наибольшее внимание.

Плюсы и минусы частных риелторов

Преимущества и недостатки частного риелтора. Фото № 3

Теперь, когда принцип работы частного риелтора известен, давайте рассмотрим недостатки и преимущества работы с таким специалистом. Начнем, пожалуй, с плюсов. Их перечень таков:

Важно понимать, что наличие представленных выше преимуществ при работе с частным риелтором имеет место быть лишь в том случае, когда специалист подобран грамотно и он реально разбирается в своей сфере специализации. Учитывая данный фактор, можно выделить один минус подобного сотрудничества – это необходимость правильного подбора специалиста.

Безусловно, и с риелтерским агентством действует аналогичный принцип, но подобрать ответственную и качественно работающую организацию слегка проще, чем отдельного специалиста. Теперь, зная все плюсы и минусы работы с частным риелтором, каждый сможет без особых проблем понять, нужно ли ему такое сотрудничество или нет.

Читайте также:  Как провести межевание земельного участка, зачем это нужно

Мнение юриста-эксперта:

В век современных компьютерных технологий не так трудно найти хорошего частнопрактикующего риелтора.

Честный риелтор не будет скрывать информацию о своей деятельности, своих контактах и местонахождении.Всю информацию можно почерпнуть из сети Интернет.

Но прежде чем решать вопрос о сотрудничестве с конкретным специалистом, лучше поискать отзывы о работе данного риелтора. Добросовестный юрист никогда не будет работать в конфликте с законодательством, поэтому он скорее всего зарегистрирован в налоговой как индивидуальный предприниматель.При договоренности об оказании риелторской помощи необходимо заключить письменный договор с указанием оказываемых услуг и её точной стоимости. Стоимость услуг частного риелтора будет значительно ниже, чем у юридической конторы, а качество подготовки документов на достаточно высоком уровне.

Не следует забывать, что государственный регистратор прав, фиксирующий факт перехода права наделен полномочиями по полной правовой экспертизе предоставленного пакета документов, так что в случае попытки мошенничества со стороны риелтора регистратор приостановит спорную сделку с указанием причин приостановки.

Как правильно работать с частным маклером?

Что нужно знать при заключении сделки с частным риелтором? Фото № 4

Резюмируя разбор личности частного маклера, не лишним будет рассмотреть правильный алгоритм сотрудничества с данным специалистом. На самом деле подобная процедура не особо сложна и состоит из следующих шагов:

  1. Поиск частного риелтора. На данном этапе крайне важно действовать ответственно и не сотрудничать с первым попавшимся частником. Как минимум, необходимо провести с ним беседу, попросить резюме и услышать отклики о его работе. Если общая картина положительна, то сотрудничать со специалистом можно. В ином случае лучше отказаться от работы с маклером и подыскать другой вариант.
  2. Оформление сотрудничества. Этот шаг не особо сложен, если вы уже выбрали грамотного специалиста. Как правило, такие риелторы сами предлагают заключить договор, где будут отмечены все нюансы сотрудничества. Работать на чистом доверии не стоит, каким бы честным не казался вам маклер. Документальная часть сотрудничества – очень важный аспект работы с частным риелтором.
  3. Непосредственно сотрудничество. Здесь все крайне просто: происходит работа с маклером по его специализации. Он предлагает варианты, вы выбираете, оплачиваете работу – сделка завершена.

Как видите, частный риелтор – это достаточно удобный для сотрудничества специалист. Главное при работе с подобными спецами – тщательный подбор кандидатуры и верная организация сотрудничества. В общих чертах все нюансы данных процедур были освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья была для вас полезна. Удачи в работе с риелторами!

Узнать ответы на некоторые вопросы, связанные с работой частного риелтора, вы можете, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

10 Июн 2017      kasjanenko         81      

К кому обратиться: частный маклер или агентство недвижимости?

Цена вопроса

На рынке в настоящее время работает очень много агентств недвижимости, и уровень доверия к данным компаниям велик. Многие люди еще помнят, как их обманывали в лихие 90-е недобросовестные риэлторы, и когда рынок перестал быть стихийным и стал цивилизованным, с радостью стали обращаться в агентства недвижимости. Таким образом, времена частных маклеров канули в Лету – эта тенденция последних четырех лет связана с формированием цивилизованного рынка недвижимости.

Тем не менее, на рынке остались еще частные риэлторы, они пытаются конкурировать с агентствами. Многим из них это удается.

Почему вообще встает вопрос между частным маклером или агентством? Человек, который хочет поручить проведение сделки с его квартирой посреднику, прежде всего, сталкивается с тем, что стоимость услуг частного маклера дешевле. Экономия у частного риэлтора выходит по многим пунктам: ему не нужно арендовать офис, он не содержит на постоянной основе весь тот штат сотрудников, которые занимаются обслуживанием сделки, а прибегает к их услугам по мере необходимости, на определенном этапе сделки – с разовой оплатой. Таким образом, получается, как в известной рекламе: «А если не видно разницы – зачем платить больше?» Далее портал Move.su постарается проанализировать, существуют ли все-таки принципиальные различия между частным маклером и агентством недвижимости.

Юридическая проверка квартиры

Один из главных аргументов, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что только агентство может провести грамотную юридическую проверку документов. Так ли это на самом деле? Юридическая проверка квартиры означает, что сначала идет сбор определенных документов, а затем их тщательный анализ. Может ли провести подобный анализ частный маклер? Зависит, конечно, от уровня маклера, но в целом он может обратиться к тем же самым источникам информации, что и агентство, и, если его собственных знаний недостаточно, привлечь тех же самых специалистов.

Другое дело, что,  как считается, связи агентства могут быть обширнее – то есть теоретически оно может иметь доступ к более полной информации. Но опять же, надо понимать, что частный брокер может не только не уступать, но и превосходить агентство по количеству и качеству налаженных контактов.

С другой стороны, если даже есть возможность получить во время проведения проверки получить информацию за определенную плату, захочет ли частный риэлтор за это платить? Дело в том, что агентство, оплачивая определенную услугу, относит издержки ко всей компании, и может за счет масштаба компании платить за проверку документов суммы, которые частному агенту могут показаться слишком крупными. Желание частника сэкономить в конечном итоге может больно ударить по клиенту.

Разговор об ответственности и гарантиях

Сторонники риэлтерских агентств любят аргументировать свою позицию тем, что частные брокеры не дают никаких гарантий и не несут никакой ответственности за сделку. Впрочем, какие гарантии несут риэлтерские агентства при совершении сделки? Выплачивают ли они какую-то компенсацию в случае, если сделка будет признана незаконной? С этим вопросом мы обратились к риэлтерским агентствам.

Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality рассказала, что агентство несет материальную ответственность в рамках условий, прописанных в договоре. В случае признания сделки недействительной, агентство компенсирует клиенту оплаченные услуги. «Исключение – тот случай, когда агентство является собственником проданной недвижимости. Конечно, риэлтор должен нести ответственность за проведение сделки, но законодательно такая ответственность никак не предусмотрена. В соответствии с законодательством, агентство несет ответственность в рамках полученного вознаграждения, а так же  в соответствии с условиями страхования профессиональной ответственности», - говорит эксперт.

Что происходит, если вы обращаетесь не в агентство, а к частному риэлтору? Во-первых, если частный риэлтор работает официально как индивидуальный предприниматель, и, что называется, «в белую», то вы с ним заключите точно такой же договор на оказание агентских услуг. Риэлтор будет нести ответственность в рамках данного договора.  Но если изучать рынок, можно заметить, что довольно много брокеров работают с обычными квартирами, а вот за те, которые стоят от миллиона долларов – берется мало кто из частников, в том числе потому, что, хотя в договоре и прописан уровень ответственности, - но все равно «кишка тонка».

К вопросу о профессионализме

Еще один аргумент, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что у частного маклера зачастую нет соответствующей квалификации. Пожалуй, это одно из наименее убедительных возражений. В самом деле, кто такие частные риэлторы? Это люди, которые, скорее всего, когда-то работали в агентствах недвижимости и затем ушли в свободное плавание. Такой специалист может обладать не только меньшей, но и большей квалификацией – ведь для того, чтобы работать на себя требуется гораздо больше навыков и деловых качеств, чем ежели быть под крылом компании.

Кстати, отдельно стоит сказать про такую категорию частных риэлторов, которые официально работают в компании, но при этом совершают сделки в обход нее, то есть попросту «левачат». Эти риэлторы пользуются всеми информационными базами компании, прибегают к помощи ее юристов, берут у нее клиентов, но сделки совершают самостоятельно. Конечно, это выбор каждого – обращаться к таким «работающим налево» риэлторам, но стоит задать вопрос: если риэлтор нечестен с компанией, будет ли он честен с вами? И куда потом предъявлять претензии, если по заключенной сделке возникнут проблемы – в конечном итоге она ведь пройдет не официально через компанию.

Реклама

Есть еще несколько возражений, которые приводят противники частных риэлторов. Так, говорят, что у агентства недвижимости больше возможностей для рекламы объекта. Так ли это?

На самом деле, если рассматривать работу агентства недвижимости изнутри, то можно видеть, что бюджет делится как на имиджевую рекламу (довольно дорогую), так и на рекламу по объектам. Что касается имиджевой рекламы, то частники в большинстве случаев предпочитают на нее не тратиться, поскольку работают по рекомендациям. Ситуация же с рекламой по объектам интересная. Так, компания выделяет определенную сумму на такую рекламу, но конкретный сотрудник не может повлиять на то, какая в итоге часть этого бюджета придется на его объекты.  Таким образом, у частного риэлтора, который в этом плане сам себе хозяин, гораздо больше возможностей для управления рекламной компанией.  Так, даже портал Move.su помимо достаточно дорогих предложений по рекламе для компаний имеет в своем арсенале и недорогие баннеры и мини-спецпредложения, которые будут интересны, в первую очередь, частникам.

За что не любят частных маклеров

Итак, мы рассмотрели многие нюансы риэлтерского бизнеса, и в целом можно сказать, что нет того, что было бы не доступно частному маклеру – что могло бы сделать агентство недвижимости. Почему же частных брокеров не любят?

Если говорить об отношении со стороны клиентов, то, как уже было сказано, это отголосок 90-х годов прошлого века. Частные брокеры ассоциируются с нецивилизованным рынком, а клиенты сегодня хотят более высокого сервиса.

Примечательно то, что опытный частный маклер сегодня действительно может предоставить более высокий уровень обслуживания. Поскольку конкуренция очень большая, у частного маклера уровень услуг может быть выше – он более внимательно отнесется к вашей ситуации, индивидуальный подход опять же. Частный брокер вам лишний раз позвонит и расскажет, как идут дела с вашей квартирой, будет стараться вам угодить.

Почему частных маклеров не любят в агентствах недвижимости? Во-первых, конкуренция. Во-вторых, те, кто вращается на рынке, знают, что некоторые из этих самых маклеров – действующие сотрудники агентств недвижимости, которые предпочитают еще и «левачить».

Во-вторых, в агентствах не любят частных риэлторов, потому что те, по их словам, делают рынок непрозрачным, закладывают свою маржу и живут за счет агентств. Действительно, есть такая категория частных брокеров, но это не относится к опытным профи. Так, например, частник может случайно получить заказ – объект или клиента. После этого он добавляет свою маржу и звонит подряд во все агентства, предлагает с ним сотрудничать. Агентства выполняют всю работу, ищут клиента или ищут покупателя на его объект, в итоге сделка проходит по завышенной цене, а частник получает свою маржу – которая может быть даже больше, чем прибыль агентства. Естественно, что таких «паразитов» никто не любит.

Итоговое слово

Так к кому все же обратиться: в агентство недвижимости или к частному брокеру?

Риэлтерский бизнес специфичен тем, что в свое время им пытались заниматься все, кому не лень. Так что многие знают изнутри, как проходит сделка – хотя бы в общих чертах. Move.su рекомендует таким людям, если есть сильные рекомендации хорошего специалиста, лучше обращаться к частным маклерам – просто из экономии денег. Уровень услуг хорошего частника не будет отличаться от уровня агентства, а может, даже будет его превосходить. Но эта рекомендация, как уже было сказано, для того случая, если вы более-менее знакомы с процедурой сделки и у вас есть хорошие рекомендации. В ином случае – стоит обращаться, опять же, по рекомендации – в агентство недвижимости. Мысль о том, что вы работаете с крупной компанией, дает большее чувство защищенности.

В любом случае, портал Move.su желает вам удачной сделки!

автор Калачихина Евгения

Сам себе начальник: частный маклер

Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе.

 Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе. 

Освоившись в профессии риэлтора, нарастив свою клиентуру и сделав некоторые финансовые запасы, сотрудники агентств недвижимости рано или поздно задумываются о выходе из под крыла своей компании и начале собственного бизнеса. Вроде бы первоначальные инвестиции в этот бизнес невелики, и кажется, что работать самостоятельно может каждый риэлтор. Но думают многие, решаются – десятки, получается – у единиц.

Когда мы уходим?

Большинство из опрошенных RealEstate.ru успешных владельцев агентств недвижимости и успешных частных маклеров признавались, что «не было бы счастья, да несчастье помогло». То есть решались они на отделение от материнской компании в момент потрясений – финансовых или управленческих кризисов, немалую роль при этом играл и человеческий фактор. «Если бы не скрытность и жадность моих партнеров, что привело к полной потере доверия к ним, я бы никогда не пошел на этот шаг», - вспоминает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Если бы не кризис 2008 года, то я не решилась бы оторваться от своих, - говорит Ольга Никитина, работающая с того момента частным маклером, - мое руководство, испуганное снижением количества сделок, серьезно сократило нам процент, и стало штрафовать за любые мелочи, атмосфера в агентстве стала просто невыносимой, а я в итоге приняла решение работать самостоятельно». 

Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.

У кого получится?

По словам частного риэлтора Натальи Широковой, уходить в самостоятельное плавание имеет смысл опытным агентам с наработанной собственной клиентурой. «На создание своей базы уходит не менее двух лет», - отмечает она. При этом риэлтор не только должен обладать специальными знаниями и умениями в различных областях, чтобы провести сделку от начала и до конца, но и быть самоорганизованным и дисциплинированным человеком, а также иметь очень сильную мотивацию. После того, как вы станете работать на себя, подгонять уже никто не будет, ведь начальников-то нет, но и поддержать вас тоже некому – не с кем посоветоваться, все решения нужно принимать самостоятельно, и нести за это ответственность. «Надо быть готовым вкалывать первые три месяца не покладая рук, иметь план по старту, и тогда все получится», - говорит Наталья Широкова.

Три способа работать самостоятельно

Существует три формы самостоятельной работы: 

 - частный маклер (с регистрацией индивидуального предприятия или без), минимальный объем стартовых инвестиций составляет 50 -100 тыс. рублей.

-  создание своего агентства недвижимости,  на старт-ап - 300 -500 тыс. рублей - покупка франшизы у крупных брендов. Франчайзинговый офис обойдется в 2,5 - 3 млн рублей. 

Частный маклер: работа «на лево»

По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно  необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.

Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.

«Действительно, сейчас все больше клиентов, напуганные сообщениями о черных маклерах, обращают внимания на юридический статус риэлтора, продавцы и покупатели недвижимости боятся, что их обманут и охотнее заключают договор с компанией, чем с частником», - говорит риэлтор Юлия Махно.

 «Обычно я работаю самостоятельно, клиенты приходят ко мне от людей, которым я уже помогла приобрести или продать квартиру, но если для кого-то из них важно, чтобы сделка осуществлялась именно через агентство, то я обращаюсь в ту компанию, где я работала раньше и провожу сделку под их брендом», - рассказывает Ольга Никитина. 

В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.  

Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы  «индивидуального предпринимателя».

ИП – следующий шаг

Другой способ получить юридический статус  - зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Это, конечно, серьезно увеличивает расходную часть (регистрация, бухгалтерское сопровождение, ежеквартальная сдача отчетов и, что немаловажно, уплата налогов), но позволяет частнику чувствовать себя уверенно.

Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.

С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.

Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.

Ориентировочные стартовые расходы

• около 30 000 рублей в месяц  - приобретение баз данных (минимальный набор: ЦИАН, WinNER и 1-2 базы по аренде) • до 5 000 рублей - регистрация индивидуального предпринимателя • 20 000 - 35 000 рублей – годовое обслуживание в банке • 5 000-25 000 рублей в месяц – бухгалтерское обслуживание (если ИП не готов самостоятельно осваивать тонкости банковских проводок и сдачи отчетов в налоговую, пенсионный фонд и т.д.).

Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.

СПРАВКА
Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:

• 2 – 5 % от сделки (но не менее 150 тыс. рублей)  - жилая (покупка/продажа) • 2,5 – 3 % - продажа коммерческой недвижимости •  50 – 70 %  от одной ежемесячной ставки - аренда жилья • 50– 100 % от одного ежемесячного платежа – аренда офисов и торговых помещений • 30 – 50 % от комиссии за вычетом расходов, понесенных агентством на рекламу, проверку и прочее, получает агент, работающий на компанию. Допустим, вся комиссия составляла 3 % (при сделке на 10 млн рублей, это 30 тыс. рублей, агенту остается 10 – 15 тыс. минус расходы).

Источник: усредненные данные различных АН, частных риэлторов.

Наталья Бессонова

"Черный" маклер и частный маклер

Прежде всего, я бы отделил черных маклеров от частных. Черный – сугубо криминальный элемент. И его методы «работы» — из области уголовного кодекса: подлог документов, подделка подписей, всевозможные обманы и проявления насилия и т.д. Соответственно, к риэлторским услугам, оказываемым добросовестными агентствами недвижимости, все это не имеет ни малейшего отношения.

Заметим, что «черный» маклер редко работает один. Обычно он – член криминального или полукриминального сообщества, в которое, помимо него, может входить еще множество специалистов: и «черные» нотариусы,

и нечистые на руку работники паспортных служб и регистрационных органов, и всевозможные «оборотни в погонах». Кроме того, частью такого «сообщества» должны являться представители «группы силовой поддержки»: случаи ведь бывают разные…

Таким образом, «черный маклер», обычно являясь частью организованного преступного сообщества, занимается тем, что, цитируя Глеба Жеглова, «бомбит фраеров». И «бомбардировка» эта, в случае успеха операции, обычно приводит к тому, что жертва теряет, как минимум, свое жилье или деньги для его приобретения, а зачастую – здоровье и жизнь.

Обычно в сферу интересов «черных» маклеров входят представители наиболее неблагополучных и социально незащищенных слоев населения – одинокие пенсионеры, сильно пьющие люди, наркоманы, да и просто те, кого можно отнести к разряду «современной бедноты». Однако это не означает, что те, кто не относится к этим категориям, могут чувствовать себя совершенно спокойно. Ведь основная и единственная задача «черного» маклера – получение денег или того, что можно в них обратить. А значит, полной страховки от мошенничества нет ни у одного собственника или покупателя недвижимости.

Распознать квартирного жулика зачастую может быть очень непросто. Ведь он – профессионал в создании хорошего впечатления. А значит, как правило, хороший психолог. Кроме того, зачастую «черный маклер» обладает целой кучей «верительных грамот», которые демонстрирует своим потенциальным жертвам. Он может представляться, например, сотрудником одного из известных агентств недвижимости Москвы или специалистом органов социальной защиты, предъявлять разнообразные удостоверения и сертификаты. На поверку это, конечно, окажется неправдой, но многие ли граждане проверяют подобную информацию? Почти никто. Очень многие россияне, несмотря на то, что «лихие 90-е», казалось бы, должны были научить разумной осторожности, продолжают оставаться доверчивыми людьми. А «черному маклеру» как раз того и надо…

А вот частный маклер — риэлтор, действующий самостоятельно, то есть без поддержки агентства недвижимости. И он вовсе не является мошенником. Другое дело, что поскольку частный маклер работает самостоятельно, качество оказываемых им услуг, зависит от его квалификации и добросовестности. Ведь, в отличие от компании, где работа сотрудников контролируется руководством, проследить за действиями «частника» некому.

Что же до мошеннических действий, жертвами которых могут стать клиенты частного маклера, то необходимо признать, что их проявления аналогичны тем, которые рискуют «познать на себе» и клиенты риэлторских фирм. Первым и главным в ряду подобных жульничеств, несомненно, является так называемая «черная комиссия», то есть увеличение риэлтором собственного дохода за счет утаивания от клиента информации или намеренного введения его в заблуждение относительно реальной цены предстоящей сделки.

Сами риэлторы, практикующие подобный способ пополнения собственного кармана, разумеется, мошенничеством его не считают, деликатно именуя «профессиональной технологией». Однако называя вещи своими именами, «черная комиссия» является ничем иным, как чистой воды воровством.

Подробнее, о том что такое «черная комиссия» и как с ней бороться, читайте в цикле «Вся правда о риэлторах», в статье «Черная комиссия или как воруют агенты».

К списку часто задаваемых вопросов

Частные маклеры (риэлторы) — как выбрать?

Риэлтор — это ключевая фигура в операциях с любой недвижимостью. Он принимает участие в сделке, начиная с переговоров и заканчивая переездом на новую жилплощадь.

Частные маклеры (риэлторы) предлагают более выгодные цены на свои услуги в сравнение с агентствами , что для обывателя является главным преимуществом. Кроме этого, к достоинствам хорошего частного маклера можно отнести:

Поиск грамотного и профессионального риэлтора — это задача не из легких. Но, знание нескольких полезных советов может значительно облегчить проблему выбора. Во-первых, нужно определиться с целями — это значительно сузит границы поиска. Например, если вам необходимо продать квартиру, то маклер специализирующийся на аренде вам вряд ли подойдет…

Если не хотите читать, то можете посмотреть отличное видео-интервью, в котором Борис Каган рассказывает о том, как определить профессионализм риэлтора!

«На что обращать внимание при общении с риэлторами (агентами по недвижимости)?»

Полезные советы по выбору частного маклера (текстовый вариант)

«Наиболее важным качество риэлтора является опыт его работы»

От стажа работы частного маклера напрямую зависит качество оказываемых им услуг. Выбирать следует из кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.

Следующим важным пунктом в выборе частного маклера являются рекомендации! Обращайте на них самое пристальное внимание! Любой профессиональный маклер работает не только за деньги, но и за вашу будущую рекомендацию о качестве его услуг. Но если найти риэлтора по рекомендациям не вышло, следует обратиться за помощью к сети интернет.

Первое, что нужно сделать, сразу удалить из списка всех маклеров, ведущих активную рекламную компанию. Помните, что профессиональным риэлторам с большим опытом работы реклама не нужна, для презентации своих услуг им хватает обычного сайта-визитки!

Второе, на что стоит обратить внимание, это прямой номер! Ведь если у риэлтора нет денег на покупки удобного номера, то о чем тогда может идти речь…

Следующим этапом будет обзвон выбранных кандидатов. Целью звонка является консультация, поэтому нужно заранее подготовить интересующие вопросы. Консультация должна быть вполне понятной и развернутой. Если во время беседы у вас складывается впечатление, что риэлтор с навязчивым упорством пытается уговорить прийти и подписать какой-то договор, либо получить более полную консультацию, значит разговор следует прекращать.

Выбрав подходящую кандидатуру, необходимо договорится о встрече, но только на нейтральной территории. Профессионал не будет привязываться к своему офису, для него важнее — ваше удобство! Цель встречи — более развернутая консультация. Помните, по настоящему профессиональный маклер не будет пытаться навязывать вам свои услуги.

Сколько стоят услуги частного риэлтора?

Сколько стоят услуги частного риэлтора?

Стоимость услуг частного риэлтора напрямую зависит от типа и сложности предстоящей работы (покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, вступление в права наследства и т.д.).

В среднем, от 60 до 100 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1% до 4% от сделки, но не менее 60 тыс. рублей. Продажа или покупка свободной квартиры всегда стоит дешевле, чем «разъезд» или обмен, которые обойдутся вам уже в 150 тыс. рублей. Если сделка осуществляется с привлечением ипотечных средств, то стоимость услуг частных маклеров возрастает примерно на 10%.

Различие в гонорарах может объясняться загруженностью риэлтора, его квалификацией, опытом работы и личной мотивацией!

В заключении главный совет:

«Будьте предельно внимательны и осторожны при работе с риэлторами, независимо от того, какими бы классными и профессиональными они не казались!»

5 вопросов экспертам. О частных маклерах

01.07.2008 10:24  [ Недвижимость и цены ]

В Москве, по некоторым данным, опубликованным в СМИ, около 60% сделок с квартирами совершается частными маклерами, именуемыми в обиходе черными. Чем привлекательны и вместе с тем опасны для граждан их услуги и почему так высока доля присутствия на рынке жилья таких специалистов? В этом читателям журнала помогут разобраться эксперты рынка недвижимости.

Бытует мнение, что услуги частных маклеров обходятся дешевле, чем услуги агентств недвижимости. Так ли это?Анна ЛупашкоПрежде всего я не соглашусь с данными, что частники совершают 60% сделок — на мой взгляд, их доля не более 30%. Что касается дешевизны, то это большой вопрос! Согласно статистике основная часть граждан нашей страны покупает или продает жилье в среднем один раз в жизни. Самой главной проблемой при этом является надежность и безопасность сделки, юридическая чистота объекта. Операцию по удалению аппендицита может, например, провести и сельский знахарь, но большинство людей, думаю, предпочтут пойти в больницу. Да, риск присутствует в обоих случаях, но при обращении к квалифицированным специалистам он несоизмеримо меньше.Михаил ГороховскийСуществуют заявляемые цены. И различные способы получить вознаграждение сверх оговоренной суммы. В целом частные маклеры подвизаются в операциях, связанных с разъездами, продажей одной квартиры и покупки другой — то есть там, где к обозначенной цене очень легко приплюсовать еще что-то для себя. Так что в итоге посредничество частного маклера обходится потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости.Валерий БарнинецУслуги частного маклера, как правило, дешевле. Сумма вознаграждения не определена в процентах и не зависит от единой ставки; у этих специалистов нет таких расходов, как у обычного агентства недвижимости (аренда офисов, налоги и т. д.), поэтому с частником всегда проще сторговаться. Отдельно могут быть оговорены дополнительные расходы (взятка за ускорение и т. п.). Но каким бы частник ни был специалистом, риск потерять клиента не позволяет ему чересчур завышать сумму гонорара.Николай АндреевЗаявленная стоимость услуг может быть действительно ниже, чем в официальных агентствах. При высокой цене самого объекта услуги черного маклера иногда составляют и 0,5%. Однако есть и другая сторона медали. Во-первых, за юридическое сопровождение, оформление документов, регистрацию сделки придется заплатить отдельно. Во-вторых, опытный маклер может сыграть на цене. Он постарается получить скрытые комиссионные, чего никогда не будет делать компания, которая дорожит своей репутацией.Максим КаталовРазмер комиссии зависит не от того, частный это специалист или риелтор из агентства. Все определяет конкретный исполнитель. Если человек голодный, непрофессиональный и невостребованный, он готов демпинговать ужаснейшим образом. Прецеденты есть и в компаниях, и среди частников. Нужно ли это и как соотносится с качеством, каждый потребитель решает для себя сам. Добросовестные и опытные черные маклеры берут за свою работу не меньше, чем агентство. Они востребованы, популярны, к ним стоят очереди.Гульнара РахмангуловаИногда услуги частных маклеров обходятся дешевле, но зачастую бывает и наоборот. Например, у них весьма распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки. Разница между объявленной суммой и реальной стоимостью и есть основной заработок маклера, поэтому он может действительно обозначить весьма привлекательный для клиента гонорар за свои услуги.Общеизвестно, что большинство частных посредников имеют опыт работы в агентствах недвижимости — часто крупных, известных, имеющих хорошую репутацию. Почему сотрудники уходят из этих компаний на вольные хлеба? Как относиться к утверждениям, что частники обязательно непрофессиональ?Анна ЛупашкоХорошо, стабильно работающие сотрудники компаний никогда не станут действовать самостоятельно. Если человек трудился в крупном известном агентстве и потом ушел оттуда — значит, есть какие-то проблемы. Может быть, как раз уровень профессионализма был недостаточно высоким. Или человек оказался непорядочным. Последнее происходит чаще: в 90% случаев люди уходят потому, что компания ловит их на левых сделках.Михаил ГороховскийЯ никогда не утверждал, что частники непрофессиональны. На мой взгляд, уходят как раз наиболее опытные и толковые риелторы. У штатного сотрудника агентства появляется определенный задел клиентов, у него возникает ощущение, что их поток будет бесконечным. Зачем я буду получать от фирмы 30, 40, 50% от заработанного на сделке, когда могу забрать все? На этой волне человек уходит в частники. Потом, когда прежний поток клиентов иссякает, выясняется, что опыта привлечения новых нет. Равно как и возможности опереться на рекламные ресурсы компании. И человек возвращается в агентство, чтобы поработать какое-то время, набрать клиентуру и вновь уйти. Таких «блуждающих форвардов» на рынке много.Валерий БарнинецЕсть такая категория — кидалы, которые устраиваются на два? — три месяца в агентство, получают там клиентов и пытаются обслужить их самостоятельно. Основная задача этих людей — урвать денег, и одной-двумя левыми сделками их «профессиональная биография» обычно и ограничивается. А опытный частный маклер, как правило, работает по рекомендации, поскольку тратить большие суммы на рекламу у него нет возможности. Такие специалисты стараются держаться «на уровне», дорожат репутацией, могут вести столь сложные сделки, за которые и не каждое агентство берется. Правда, и денег за это возьмут немало…Николай АндреевДействительно, многие риелторы уходят на вольные хлеба. Причина одна: выше заработок, всю выручку можно положить в карман. Частники могут быть профессионалами своего дела, но у них нет такого ресурса, как у крупной компании. В агентстве над любой сделкой работают несколько сотрудников, договоры и все документы на квартиру тщательно проверяют. Один человек просто не в состоянии справиться с таким объемом работы. Частный риелтор хорош, когда сделка простая и не возникает никаких проблем. Но в ситуации, когда один из прописанных в квартире сидел в тюрьме или был в отъезде и теперь претендует на квадратные метры, частник отойдет в сторону, он просто не сможет ничего сделать. А риелторское агентство такой ситуации в принципе не допустит, потому что обеспечивает своим клиентам полную гарантию сделки на всех ее этапах.Максим КаталовЧастники совсем необязательно непрофессиональны. Иногда даже наоборот: человек может работать самостоятельно только в том случае, если он в состоянии с течением времени поддерживать свою репутацию. Тут еще есть вопрос: какую услугу считать профессиональной? Гарантирующую надежность сделки или быстроту и удобство ее проведения? Если говорить о надежности, то частник, наверное, проигрывает любому агентству. Если же о сервисе, то может и выигрывать.Гульнара РахмангуловаУтверждать, что все частные маклеры — непрофессионалы, разумеется, неверно. Иногда из компании уходят успешные сотрудники, у которых наработаны навыки, связи, есть солидный список клиентов, готовых рекомендовать их своим знакомым и друзьям. Но таких специалистов на рынке немного, и услуги их стоят недешево. С другой стороны, ряды маклеров регулярно пополняют и те, кто остался «за бортом» агентств: люди, которые просто не склонны к деятельности в данной сфере, кто не ужился в коллективе, не соблюдает дисциплину, в крайнем случае — сотрудники, уволенные за нарушения. К кому именно вы попадете, зависит только от личного везения. На мой взгляд, цена недвижимости не оправдывает такой риск.Каковы основные риски для потребителя при взаимодействии с частными маклерами? Несут ли они какую-либо ответственность за негативные последствия совершенных сделок?Анна ЛупашкоОсновной риск в том и состоит, что никакой ответственности частные маклеры не несут. Такой специалист не может проверить документы, определить юридическую чистоту квартиры. Это было реально в начале 90-х годов, когда рынок недвижимости только зарождался, и история всех объектов была простейшей. Сейчас среднестатистическая квартира уже имеет три — четыре перепродажи. Нормально работающая риелторская компания обладает определенными ресурсами для того, чтобы отследить все эти сделки. У частника такой возможности не может быть по определению. Еще важно добавить, что агентство часто выполняет дополнительные функции: финансового консультанта и ипотечного брокера. Если покупателю не хватает определенной суммы, риелтор может посодействовать ему в получении кредита в кратчайшие сроки. У частного маклера такого ресурса нет.Михаил Гороховский

Как бы критично я ни относился к услугам, которые оказывают агентства недвижимости, важно, что там все-таки есть контроль за агентами, отработанные технологии. «Средняя температура по палате», среднее качество услуг, оказываемое риелторскими компаниями, не всегда восхищает, но оно обеспечивает определенный уровень сервиса и надежности. Кроме того, в ходе операций с недвижимостью могут возникнуть неприятные инциденты, и агентство способно достаточно эффективно помочь клиенту эти проблемы решить. В том числе и те, что связаны с личной безопасностью. А частный маклер, даже если он очень хороший специалист, все равно остается физическим лицом, и у него таких возможностей нет.

Валерий БарнинецГарантия для тех, кто обратился к маклеру, одна: боязнь последнего потерять репутацию. Один-два прокола — и можно менять профессию. Человек, собираясь воспользоваться услугами частника, должен для себя решить: достаточно ли ему только таких гарантий? Если, к примеру, купленная квартира окажется с каким-то юридическим «пороком», маклер останется просто лицом, оказавшим информационную услугу (это в лучшем случае, если вы заключили договор), в худшем — вообще непричастным к данному делу. Сейчас, когда практически каждая 30-я сделка в Москве может быть расторгнута в судебном порядке, юридические тонкости выходят на одно из первых мест в процессе продажи или покупки жилья.Николай АндреевРиски можно условно разделить на допущенные по незнанию или преднамеренно. Но ущерб от деятельности дилетантов порой вполне сравним с мошенничеством. Нередко ошибки, допущенные по неведению, становятся причиной для признания сделки недействительной. Потребителям надо помнить, что частный агент не несет никакой юридической ответственности перед клиентом. А где гарантия, что, совершая сделку, маклер не пойдет с кем-то на сговор? Как показывает практика, криминал в недвижимости в основном связан с маклерами-одиночками. Нередко частные агенты продают те квартиры, от которых агентства отказываются из-за не совсем чистой истории.Максим КаталовНужно просто отказаться от иллюзий, что маклер (равно как и риелтор агентства) может что-то гарантировать и несет какую-либо ответственность. В первую очередь к специалистам обращаются не за безопасностью, а за сервисом. А чтобы снизить риски, нужно просто заставлять риелтора (любого!) работать. Задавать вопросы, спрашивать, что и как он проверяет. Потому что возможности по изучению истории квартиры у всех примерно одинаковы.Гульнара РахмангуловаСледует четко понимать, что маклер, не имеющий статуса юридического лица и проводящий сделку неофициально, несет гарантии исключительно в рамках собственной порядочности. Теоретически в случае нарушений Уголовного кодекса РФ (таких, как мошенничество) к ответственности маклера привлечь можно. Но от ошибок, связанных с непрофессионализмом, халатностью и элементарной невнимательностью, вы не защищены абсолютно. Риски в данном случае классические: покупка квартиры с обременениями, неверная оценка недвижимости, которая влечет материальные потери, отказ в регистрации из-за неправильно оформленных документов, проблемы с несоблюдением сроков физического освобождения квартиры и др. Кроме того, нельзя забывать, что маклер заинтересован в том, чтобы ваша сделка состоялась, и как можно быстрее. Поэтому он вполне сознательно может закрыть глаза сам и не обратить ваше внимание на сомнительные или спорные вопросы.Как много частных маклеров имеют статус индивидуального предпринимателя и могут подтвердить это соответствующими документами? Делает ли получение подобных разрешений их деятельность более профессиональной?Анна ЛупашкоСпасибо за вопрос. Я не знаю ни одного частного маклера, имеющего статус индивидуального предпринимателя. Мы в МАР проводили такой анализ и не выявили подобного случая. Частные предприниматели на рынке недвижимости есть, но они работают в компаниях. В Москве существуют фирмы, которые используют такую схему. А вот черные маклеры никогда не регистрируются и не платят государству ни копейки налогов.Михаил ГороховскийПо экспертным оценкам, не более 6% таких специалистов регистрируются как индивидуальные предприниматели. Но наличие этих бумаг никак не связано с профессионализмом.Валерий БарнинецВ настоящее время большинство маклеров не проходят государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Чаще мы встречаемся с ситуацией, когда частники представляются сотрудниками различных крупных риелторских компаний, но действуют исключительно в своих интересах.Николай АндреевТаких только единицы. Статус маклера как индивидуального предпринимателя дает возможность клиентам привлечь его к ответственности за мошенничество и недобросовестное проведение сделки. Ведь при наличии регистрации договор с этим специалистом будет иметь хоть какую-то юридическую силу. Это позволит обезопасить собственников жилья, но на качество услуг и профессионализм никак не повлияет. Лицензирование деятельности частных агентов — своего рода способ избавить рынок от мошенников. Безусловно, многих черных риелторов эта мера заставит уйти с рынка.Максим КаталовЕсли частный маклер решил зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, это просто характеризует его как человека, который стремится работать долго. Но сам по себе данный факт об уровне профессионализма не говорит. Почему частные маклеры не легализуются? Нет спроса. Как только потребитель начнет это требовать, все сразу станут регистрироваться. Потому что никакой сложности тут нет, и 6% налогов тоже необременительны. Но — повторюсь — для этого должен быть мотив. Либо потребители станут спрашивать, либо налоговые органы — контролировать.Гульнара РахмангуловаСтатус индивидуального предпринимателя имеют немногие. Работать с человеком, который занимается частной практикой, но не зарегистрирован ни как юридическое лицо, ни как предприниматель, опаснее, чем с маклером, официально декларирующим свою деятельность перед государством.Следует ли, по вашему мнению, бороться с черными маклерами? Если да, то как именно это нужно делать?Анна ЛупашкоНас очень беспокоит обстановка, наблюдаемая на рынке недвижимости после отмены обязательного лицензирования риелторской деятельности. Случилось это весной 2002 года, и за прошедшие более чем шесть лет сложилась ситуация, когда каждый может назвать себя риелтором. Конечно, на смену лицензированию пришла добровольная сертификация услуг. Но важно понимать, что она действительно добровольная. Проблема в том, что бренд сертификации недостаточно раскручен. Потребители не знают о существовании этой системы. Сейчас и Российская гильдия риелторов, и МАР ставят перед собой просветительские задачи. Когда сертификат качества оказания услуг начнет спрашивать у маклера каждый клиент, ее захотят пройти все. Еще я надеюсь, что уже в июле этого года будет запущен проект под названием «Реестр агентов и брокеров». Это станет одним из способов борьбы с черными маклерами.Михаил ГороховскийДаже в США, где на рынке недвижимости, казалось бы, регламентировано вообще все, существуют частные маклеры. Черные маклеры там бывают иногда действительно черными, в прямом смысле слова чернокожими. Америка — страна иммигрантов, многие из которых недостаточно адаптировались в обществе и предпочитают решать проблемы при помощи людей своей расы, национальности. Бороться, безусловно, стоит. Но истребить это явление вряд ли удастся. Здесь можно только заниматься просвещением населения.Валерий БарнинецОтсутствие законного оформления деятельности частников не только влечет неполучение налоговых выплат в бюджет, но и создает благодатную среду для различного рода мошенничеств. С этим необходимо бороться на государственном уровне. Ситуация, когда огромная часть рынка работает всерую и даже вчерную, явно ненормальна. Частный маклер имеет право на существование, но в законной форме, которая должна соответствовать потребностям рынка и отвечать критериям безопасности и прозрачности.Николай АндреевБороться следует на уровне СМИ, обеспечивая информацию о данном виде деятельности, а также о рисках, которые с ней сопряжены. Российская действительность такова, что потребителя надо воспитывать. Люди должны знать, что квартира, цена на которую сейчас очень высока, является лакомым куском для многих нечистоплотных деятелей. А тех, кто хочет индивидуально заниматься риелторством, нужно на государственном уровне заставлять оформлять лицензию и платить налоги.Максим КаталовКонечно, не следует. Бороться надо только за то, чтобы они работали в правовом поле и по понятным правилам. Маклеры — это часть института риелторской услуги, которая должна существовать на конкурентной основе. Есть разные ее формы, и каждая из них имеет свои преимущества.Гульнара Рахмангулова

Способ совершения сделок с недвижимостью человек выбирает самостоятельно, но при этом он должен отдавать себе отчет в возможных рисках. Сегодня на рынке созданы все необходимые условия для того, чтобы вести сделку безопасно, в том числе и своими силами. Даже если вы не хотите обращаться в агентство недвижимости, вы можете решить практически любой вопрос в экспертном риелт–бюро.


Смотрите также




© 2012 - 2020 "Познавательный портал yznai-ka.ru!". Содержание, карта сайта.